Tienes una casa o un departamento y alguien vive ahí sin pagar arriendo ni tener contrato: un pariente, un conocido al que dejaste quedarse un tiempo, alguien que llegó con el dueño anterior. Para recuperar el inmueble existe una acción que se conoce como precario. Es una herramienta útil, pero tiene un límite importante: no sirve si el ocupante puede mostrar de dónde viene su derecho a estar ahí.

Te explicamos qué dice el Código Civil, qué tiene que probar el dueño, cómo se defiende el ocupante, cómo es el juicio y un fallo de septiembre de 2026 en que la Corte Suprema rechazó la demanda de una hermana contra su hermano.

Qué dice la ley

El precario aparece en el Código Civil al final de las reglas del comodato, que es el préstamo gratuito de una cosa, mueble o raíz, para que otro la use y después la devuelva (artículo 2174). El comodato «toma el título de precario» si quien presta se reserva la facultad de pedir la cosa de vuelta en cualquier tiempo (artículo 2194). Y el artículo 2195 agrega dos situaciones:

Este segundo caso es el del fallo que te contamos: alguien ocupa lo que no es suyo, sin acuerdo con el dueño, y el dueño no lo sabe o simplemente lo tolera.

Qué tiene que probar el dueño

En el fallo que te contamos más abajo, la Corte Suprema resume los requisitos de la acción en tres, que deben darse juntos:

  1. que quien demanda sea dueño de la cosa cuya restitución pide;
  2. que el demandado ocupe ese bien, y
  3. que la ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Si se cumplen, dice la Corte, el propietario puede recuperar la cosa «en cualquier momento». En ese caso, la dueña acreditó su dominio con la inscripción del inmueble a su nombre, y que el demandado vivía ahí tampoco se discutió. Todo se jugó en el tercer requisito.

«Sin previo contrato» no significa que falte un papel firmado. El Código Civil define el contrato como el acto por el cual una parte se obliga con otra a dar, hacer o no hacer algo (artículo 1438). Pero en el precario, explica la Corte Suprema, esa expresión se entiende en términos más amplios: para que no haya precario, basta que la ocupación se sustente en «un título al que la ley le reconozca la virtud de justificarla», aunque no sea un contrato, siempre que resulte oponible al propietario, es decir, que el dueño esté obligado a respetarlo.

Cómo se defiende el ocupante

La defensa del ocupante es mostrar un antecedente jurídico que justifique su ocupación. Según la Corte Suprema, impide el precario que quien ocupa tenga «alguna clase de justificación para ocupar la cosa», aparentemente seria, sea que lo vincule con el dueño actual o con la cosa misma. El precario supone, en cambio, una tenencia «meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante».

En ese caso, como el dominio y la ocupación no se discutían, la Corte dijo que la carga de probar lo relativo al tercer requisito le correspondía al demandado. Por eso el ocupante no puede limitarse a negar: tiene que acreditar de dónde viene su ocupación.

Cómo es el juicio

En el caso que te contamos, la demanda se tramitó en juicio sumario, el procedimiento que el Código de Procedimiento Civil aplica, entre otros, cuando la acción «requiera, por su naturaleza, tramitación rápida para que sea eficaz» (artículo 680). Sus reglas principales:

⚠️ Si te demandan de precario, no faltes a la audiencia. Si no vas y el demandante lo pide con fundamento plausible, el juez puede acceder provisionalmente a la demanda, y tu oposición posterior no suspende el cumplimiento de lo decretado (artículo 684).

El caso: el hermano que vivía ahí

Un hombre vivía en un departamento que era de su padre. Según su defensa, llevaba ahí más de cuarenta años: se hizo cargo de la propiedad cuando el padre emigró al norte y pagó los dividendos entre 1989 y 1994. Después, el padre le vendió el departamento a otra hija suya, que lo inscribió a su nombre en 2021. Los dos son hijos del mismo padre: la Corte los llama «hermanos de simple conjunción».

En junio de 2024, ella lo demandó de precario. Sostuvo que él usaba el inmueble desde al menos 2018, sin contrato, título ni antecedente que lo habilitara, por ignorancia o mera tolerancia suya, y pidió que lo restituyera dentro de tercero día, bajo apercibimiento de lanzamiento, es decir, de ser desalojado. Agregó que el dueño anterior ya había intentado sacarlo con un juicio de comodato precario, que no prosperó.

Él respondió que la demandante era hija del mismo dueño anterior, su padre, que la demanda omitía ese parentesco y que ella había comprado en $10.000.000, menos que el avalúo fiscal. El juzgado civil acogió la demanda y la Corte de Apelaciones confirmó, pese a que los testigos del demandado coincidían en que el padre había autorizado la ocupación.

Lo que resolvió la Corte Suprema

El 16 de septiembre de 2026, la Corte Suprema acogió el recurso de casación del hermano (Rol 32.571-2025). Reconoció que el dominio de la demandante estaba acreditado, con un título inscrito y vigente, y que él ocupaba el departamento. Pero esa ocupación no derivaba de la ignorancia o mera tolerancia de ella, sino de la relación de familia y de «la autorización que le otorgó su padre con anterioridad a que la actora adquiriera el inmueble».

Con eso, dijo la Corte, el demandado «detenta un título idóneo para ocupar la propiedad», y no se daban los requisitos del precario. Los jueces anteriores habían infringido el inciso segundo del artículo 2195. En la sentencia de reemplazo, la Corte rechazó la demanda de precario, sin costas, por haber existido motivo plausible para litigar.

La decisión no fue unánime. Dos ministros votaron en contra: para ellos, la autorización del padre no era jurídicamente relevante ni oponible a la compradora, porque antes de vender el propio padre había demandado al hijo de comodato precario, y esa acción, a su juicio, implica la revocación de cualquier autorización.

Nuestra opinión. El fallo recuerda para qué sirve el precario: para la ocupación sin ningún respaldo, no para resolver cualquier conflicto sobre quién vive dónde. El hermano no ganó la propiedad; la Corte solo dijo que tenía un título para ocupar y que, por eso, esta acción no era la vía. El voto de minoría muestra que el punto es discutible: si el padre ya había intentado sacarlo, ¿seguía en pie su permiso? Cuando detrás de la ocupación hay una historia familiar o un permiso de un dueño anterior, conviene revisar esa historia antes de demandar, porque un juicio pensado para ser rápido puede terminar más de dos años después en la Corte Suprema, como este. Y si vas a comprar una propiedad ocupada, averigua primero con qué permiso vive ahí quien la ocupa.

Qué hacer

Si eres el dueño:

  1. Ten a mano tu título: la inscripción de dominio a tu nombre.
  2. Averigua cómo entró el ocupante: si lo autorizaste tú, un dueño anterior o existe algún acuerdo, el precario puede no ser el camino.
  3. Reúne prueba de la ocupación y de que no existe un título que la justifique.

Si te demandan:

  1. Ve a la audiencia del quinto día hábil y presenta tu defensa.
  2. Muestra de dónde viene tu ocupación: quién te autorizó, cuándo y con qué antecedentes. En el caso, los testigos declararon que el padre había autorizado la ocupación.

Fuentes: Código Civil (arts. 1438, 2174, 2194 y 2195); Código de Procedimiento Civil (arts. 680, 683, 684, 688 y 691). Corte Suprema, Rol 32.571-2025, sentencia de 16 de septiembre de 2026 y sentencia de reemplazo de la misma fecha.

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